家を建て替えよう！と思い立つきっかけは人それぞれ。「今住んでいる家のあちこちが目に見えて傷んできた」「子供の成長に伴い今の広さでは手狭になってきた」、もしくは、古家付きの土地が安く売られているのを見つけ、「まだまだ先だと思っていたマイホーム建築のチャンスが目の前に舞い降りてきた！」なんてこともあるかもしれません。

いずれの場合でも“家を建て替える”ことに関しては初めての経験だという方がほとんどではないでしょうか。

不安をなくすために、作業はどんな流れで、どれくらいのお金がかかり、どの部分の費用を抑えることができるのか、事前に把握しておきたいですよね。 今回は、家の建て替えとそれに伴う解体工事について、基本的な流れや費用を出来るだけ抑えるためのコツをご紹介いたします。

建て替え工事の流れ

建て替え工事は大きく分けて2つのパート（解体工事・新築工事）が存在しますが、それ以外にも下記のように細かな段階を踏んでいきます。

【1】設計の打ち合せ・見積もり

まずは、新築する家をどのような家にしたいか・どれくらいの予算で考えているか、といった「設計の根幹に関わる部分」を施主と設計者で話し合います。 期間の目安は約3～6ヶ月ですが、とにかくご自身の納得のいくまでとことん計画を練りましょう。

【2】仮住まいの決定・一時引越し

計画がひと段落したら、今度は建て替え中の仮住まいを探さなければなりません。

自宅の他に空き家や別荘を所有していれば別ですが、一般的には短期契約可能な近隣の賃貸物件を借りて一時的に暮らすケースがほとんどでしょう。

しかし、もともと一軒家に置いてあった量の家具・家電をそのまま持ち出すのは困難なことも。家族が多いなど物量が心配な場合は、人間が暮らすための部屋とは別に、新築が終わるまで使用しないものを預けておけるトランクルーム等のレンタルも検討しましょう。

最近では新築を機に断捨離を始める方も増えていますので、事前にモノの総量を減らすための工夫を行うことも有効です。

【3】解体工事・整地作業

新しい家を建てるためには当然、今建っている古い建物を解体し更地にする必要があります。

工期は一般的な木造住宅の場合、1週間から2週間程度みておけば十分でしょう。

★こちらのページ（リンク：解体費用例集）で具体的な解体工事の実例を掲載しておりますので、現在のお住まいの規模に照らして期間や費用感を予習してみてください。

【4】建物減失登記

解体を終えた建物を登記上から抹消するため、工事完了から1ヶ月以内に建物滅失登記を行う必要があります。

滅失登記は申請義務となっており、怠った場合は10万円以下の過料に処される可能性もありますが、そもそも滅失登記をしなければ新築工事を開始することができません。建て替えの場合では「うっかり忘れ」を心配する必要はないでしょう。

登記自体はおおよそ1週間から10日ほどで完了します。

※関連リンク：建物滅失登記

【5】地盤調査

2000年、建築基準法および品確法[住宅の品質確保の促進等に関する法律]の改正に伴い新築前の地盤調査が義務付けられたため、この調査を避けて通ることはできません。

地盤調査の結果によっては地盤改良工事が必要となり、数十万円の追加費用が発生する場合もありますので、念のため計画時点で予定費用に組み入れておくと安心です。

（加えて、事前に土地の測量図が用意できない場合は測量図の作成[現況測量]も必要となってきます。）

【6】新築作業

ここまでクリアすれば、お待ちかねの新築工事に入ることができます。

工期としては、着工からおおよそ3～6ヶ月以内に完工するケースが多いですが、依頼したハウスメーカーや設計事務所によっては1年近くかかる場合もあるようです。

建て替えにかかる費用一覧

設計費用

建築時に欠かせない工程ですが、具体的な費用はというと「建築費用の10～15％」が相場となります。

最終的な建築費用が1,000万円だとすると、設計費用は100～150万円程度になる計算です。

※デザイン重視の複雑な構造である場合などはこれに収まらないケースもあります。

建築費用

建て替えにかかる一連の費用の中で最も大きな割合を占めるのは、やはり建築費用です。

建築の規模や工法によって差が出てきますので、予算全体のバランスを見てよく検討した上で工法を選択しましょう。

一般的な費用（参考値）は下記の通りです。

・木造工法：約50～90万円／坪
・鉄骨・鉄筋コンクリート工法：約70～100万円／坪

なお、木造工法の中にも「在来工法」「ツーバイフォー工法」「木造ラーメン工法」などいくつかの工法があります。一般的な在来工法は自由度が高く費用を抑えやすい、ツーバイフォー工法は自由度が低いものの耐震性が高い、ラーメン工法は開放的な空間を得意とする一方でコストが上がりやすい、というように一長一短ありますので、予算と相談しながら最適なものを選びましょう。

鉄骨・鉄筋コンクリート工法は耐震性・耐火性ともに抜群ですが、言わずもがな木造工法よりもハイコストとなります（＝解体時の費用も高くなります）。

解体費用

解体費用も、建物の立地や構造などによって差異がありますが、一般的な木造二階建て物件で1坪あたり3～4万円前後である場合が多いです。

その他、鉄骨造の場合で～4.5万円／坪、鉄筋コンクリート造で～6.5万円／坪が主な相場となります。

※具体的な費用は「解体費用例」ページをご覧ください。（関連リンク：解体費用例）

測量・地盤調査費用

測量図をお持ちでなく、測量が必要となった場合の費用はおおよそ20～30万円とお考えください。

地盤調査は建築前に必ず受けなければなりませんが、かかる費用は調査方法によって異なります。

・スウェーデン式サウンディング試験（SS式試験）：6万円～7万円
　→木造住宅を建てる際の最も一般的な試験方法です。
・ボーリング調査（標準貫入試験）：20万円～25万円
　→中規模以上のRC造物件を建てる際の最も一般的な試験方法です。

※上記の通り、ボーリング調査では金額がかなり高額になるため、一般的な木造物件を建築する際にボーリング調査を行うことはほとんどありません。

引っ越し費用（仮住まい・新居）

建て替えにおける引っ越しは主に2回、「仮住まいへの引っ越し時」と「完成した新居への引っ越し時」があります。

荷物量や移動距離・依頼する時期にもよりますが、引っ越しにかかる費用は一般的な3人家族でおおよそ7万円程度です。なお、引っ越し繁忙期（3月・4月）には業者の言い値となることも珍しくありませんので、早めの行動をおすすめいたします。

また、仮住まい中の家賃も忘れてはいけない費用の一つです。

短期間で退去するため出来る限り安く抑えておきたいところですが、新居の完成までの期間を約6ヶ月とした場合、例えば家賃10万円の物件では、半年間で100万円程度を要するとお考えください（敷金20万円、礼金10万円、家賃半年分60万円、諸雑費[最低限の家具・家電等]30万円とした場合）。

※お住まいになる地域によって家賃相場は大きく変わりますので、あくまでも参考程度にとどめてください。

新築に伴い発生する税金（不動産取得税・登録免許税）

家を建てた＝新たな物件取得したことによって発生する税金が「不動産取得税」「登録免許税」の二つです。

金額の計算方法は下記の通りです。

・不動産取得税：（不動産の建築価格の2分の1）×3％
・登録免許税：不動産価格×0.4％

建て替え費用を抑えるためのポイント

建て替えにかかる大体の費用が想像できたところで、その金額を少しでも抑えるポイントをいくつかご紹介します。

「分離発注」を活用しよう

分離発注とは、ハウスメーカーや工務店と“解体から住宅建築まで”という一括契約をせずにパートを分けて考え、解体工事の部分だけを専門の業者と直接契約してしまうことです。

そもそもハウスメーカーや工務店（元請け業者）自体は解体工事そのものを自分達で行うことはありません。大抵は会社ごとに「お抱えの解体業者（下請け業者）」が存在し、建て替えの一括契約を交わした場合、解体工事の部分は自動的にその業者が担当することになります。

そうすると、自分で業者を探したり見積もりを取ったりする手間こそ省けますが、その「手間賃」として中間マージンが発生するため、分離発注をした場合に比べてどうしても費用が高くなってしまいます。

直接契約で解体工事を行う場合はこの手間賃の部分がなくなり、平均して約20％程度の工事費用節約が叶うことになります。

ご自身で情報を収集する労力を厭わないという方は、ぜひお得な「分離発注」を取り入れてみてください。

コラム：分離発注の注意点。 「自社施工」でない場合

解体工事を分離発注したからといって、手放しで安心は出来ません。解体工事を「自社施工」で工事を行っている解体業者かどうか確認してから依頼するようにしましょう。

なぜかと言うと、全ての解体業者が自社施工を行っている訳ではなく、「依頼を受ける」ところまでは大元の解体業者が、「解体工事の作業自体」は下請け・孫請けの業者が担当するといった形式を取っているケースも存在するからです。（規模の大きな企業にありがちです。）

このような場合、施工内容（撤去範囲等）や注意点などがしっかりと現場（下請け、孫請けの業者）に伝わりづらく、トラブルも起こりえますので気を付けましょう。

木造工法で家を建てる

「建築費用」の項目でも触れましたが、やはり金額は工法によって大きく左右されます。

耐震性を最重視するのであれば鉄骨・鉄筋コンクリート工法を選ぶことが最善と思われがちですが、建築基準法の改正や昨今の建築技術の向上により、木造でも十分な耐震性があります。

デザインやコンクリート素材へのこだわりがある、災害が多い地域であるなど特別な場合を除いて、節約を第一に考えるなら「木造工法」を選ぶことをおすすめいたします。

2023年3月31日まで！「贈与税の非課税制度」を活用しよう

建て替えにかかるお金を自分達だけで用意することが難しい場合など、費用を両親や祖父母に援助（贈与）してもらうというケースもあると思いますが、そういった場合に税制面で有利になる方法が存在します。（2021年9月現在）

一般的には、親類を含む第三者から贈与を受けた場合、次年度に「贈与税」を納める必要があります。しかし 新築のためのお金 ということであれば、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」という制度を利用することができるのです。

この制度が適用される条件は下記の通りです。

・贈与者が親または祖父母であること。
・受贈者（贈与を受けた人）が贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること。
・受贈者の年間総所得が2,000万円以下であること。
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに建て替えが完了していること。

住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けて贈与税が非課税となる金額には限度があります。
住宅を取得するための契約を締結した時期より、その上限額が変動します。

・契約締結日 　　　　　　　　　　 　　 一般住宅 　　 省エネ等住宅
～2020年3月31日 　　　　　　 　　 2,500万円 　　3,000万円
2020年4月1日～2021年3月31日 　1,000万円　　 1,500万円
2021年4月1日～　　　　　　　 　　　 700万円　　 1,200万円

なお、こちらは2023年（令和5年）3月31日までの期間限定の制度になります。上記条件に当てはまり、数年以内に建て替えを考えているという方はお早めにご検討ください。

2023年12月31日まで！「相続した空き家の3,000万円特別控除」について

なかにはご実家を相続した後、売却をしてそれを元手にご自宅の建替えをご検討される方もいらっしゃるでしょう。

売却した場合については一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除する事ができます。
これは空き家問題が深刻化しているなか、空き家を減らしたいという国の方針も背景にあります。

物件の取得費や売却時の経費を引いても利益（譲渡所得）が出た場合は所得税がかかりますが、
この税金は「譲渡所得税」といい、給与所得などへの税金とは別に計算されます。

3,000万円控除とは、不動産の「譲渡所得」から3,000万円を控除する特例のことです。
譲渡取得税は、譲渡所得に税率をかけて求められますが、3,000万円控除が適用される場合、この金額を譲渡所得から差し引いて計算することができます。

この「空き家の3,000万円特別控除」を利用するには、以下の要件を全て満たす必要があります。

　・相続開始の直前まで被相続人が居住していた家屋であること。
　・昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
　・区分所有建築物(マンション等)以外の家屋であること。
　・相続の開始直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと。（被相続人が一人暮らしだったの場合に限られる）
　・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと。
　・譲渡価額が1億円以下であること。

この制度の期限は令和5年（2023年）12月31日までです。
しかし、相続が開始された日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限もあります。
例えば令和2年（2020）1月2日以降に相続が始まった場合、期間の延長がなければ令和5年12月31日までに売却すれば、控除を使うことができるのです。

時期を調整する

裏技的な方法ですが、新築物件の引渡しが1月上旬になるようにうまく調整できれば、前年度分に対して発生する固定資産税の支払いを免れるため、全体的な固定資産税をより安く抑えることが可能です。

引渡し時期について融通の利く場合に限った方法ではありますが、可能であればぜひお試しください。

まとめ

建て替え工事の全容をご紹介いたしました。大体の流れや費用感、また出費を減らしやすいポイントについて、おおまかにお分りいただけたでしょうか。

特に古い家を処分するために必要な解体工事は、新しい家を「作る」という作業の前段階にある「壊す」作業です。できることならそこにかかる費用を圧縮して、新築した家のためによりお金をかけたいところですよね。

ただし、解体工事費用だけを闇雲に安くしようと「激安の見積もりを提示してくる解体業者」に依頼するのは得策ではありません。「壊す」という作業は、言い換えれば「（新しい家を安全に建てるための）ベースを作る」作業でもあります。可能な限りで費用を抑えつつも、安心して新しい家に住み続けることができるよう、解体業者選びは最も重要なポイントの一つとなります。

解体サポートでは、そういった信用面での心配が不要な優良業者のみと提携しております。個別のご相談に応じて最適な解体業者を無料でご紹介することも可能ですので、ご自身で業者選びを行う自信がなかったり、じっくり検討する時間が取れないという方は、どうぞお気軽にお見積もりをご依頼ください。